Проверка объема и стоимости строительства 18-этажного жилого дома

Кейс показывает проверку объема и стоимости строительства 18-этажного 96-квартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой. Задача состояла не в проверке одного конструктивного блока, а в сопоставлении фактически выполненных работ по объекту в целом с актами выполненных работ, исполнительной документацией и проектно-сметными материалами.

Объектом исследования были выполненные работы по строительству 18-этажного жилого дома. В публичном кейсе адрес, участники строительства, реквизиты документов и точные денежные значения обезличены; сохранены технические сведения о составе проверки, видах работ и логике определения фактического объема и стоимости.

Задача проверки

Перед специалистами стояла задача определить соответствие фактически выполненных работ актам выполненных работ, а также определить объем и стоимость работ, подтвержденных по результатам обследования и документальной проверки.

В состав задачи входило:

изучить проектно-сметную документацию по 18-этажному жилому дому;
проанализировать акты выполненных работ и исполнительную документацию;
осмотреть фактически выполненные работы на объекте;
проверить состав работ по нулевому циклу, общестроительным работам, инженерным системам и благоустройству;
выполнить подсчет объемов выполненных работ по представленным материалам и фактическому состоянию;
определить стоимость фактически выполненных работ по расчетной базе исходных материалов;
отдельно определить работы, которые были выполнены, но не отражены в актах КС-2, если это подтверждено исходными документами.

Исходные материалы

В качестве исходной базы использовались проектно-сметная документация по 18-этажному 96-квартирному жилому дому со встроенными офисами и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, акты выполненных работ и исполнительная документация.

Это принципиально отличает данный кейс от отдельной проверки монолитного каркаса жилого комплекса. Здесь предметом проверки был не только каркас, а комплекс выполненных работ по 18-этажному дому: нулевой цикл, общестроительные работы, инженерное оборудование, электромонтажные и слаботочные системы, благоустройство и озеленение.

Краткая характеристика 18-этажного дома

По исходным материалам жилой дом включал несколько функционально-планировочных блоков:

цокольный этаж со встроенной автостоянкой и помещениями инженерного назначения;
первый этаж с входной группой в жилой дом и встроенными офисными помещениями с самостоятельными входами;
жилые этажи с квартирами и нежилыми помещениями творческих мастерских;
технический этаж с размещением систем вентиляции;
лифтовую связь и незадымляемую лестничную клетку.

Наружные стены были выполнены из газобетонных блоков с облицовкой цветным лицевым кирпичом. Внутренние стены — монолитные железобетонные диафрагмы. Перегородки — кирпичные и фибробетонные. Лестницы и лестничные площадки — монолитные железобетонные. Кровля — плоская.

Какие работы проверялись

Проверка охватывала разные разделы строительства. Поэтому страницу нельзя сводить только к монолитному железобетонному каркасу: он был одним из проверяемых общестроительных блоков, но не единственным предметом этого кейса.

Блок работ	Что проверялось	Зачем это было нужно
Нулевой цикл	Вынос сетей, котлован, шпунтовые ряды, усиление грунтов основания, фундаменты, стены подвала, перекрытие над подвалом	Определить фактический объем работ, выполненных до надземной части здания
Общестроительные работы	Каркас, стены, перегородки, кровля, окна, двери, лестницы, балконы и другие строительные элементы	Проверить основные строительные работы по 18-этажному дому
Сантехнические работы	Водоснабжение, канализация, горячее водоснабжение и связанные монтажные работы	Учесть инженерный блок, влияющий на общую стоимость строительства
Оборудование и электромонтаж	Лифты, подводящий кабель, электромонтажные работы по жилой части, офисам и подземной автостоянке	Отделить стоимость оборудования и инженерных работ от общестроительного объема
Слаботочные системы	Пожарная сигнализация, оповещение, автоматическое пожаротушение, наружные сети связи и радио	Проверить специальные инженерные системы, отраженные в исходных материалах
Благоустройство и озеленение	Вертикальная планировка, подъездные дороги, тротуары, подпорная стена и озеленение	Учесть работы за пределами коробки здания, относящиеся к объекту строительства

Как выполнялась проверка

Проверка строилась на сопоставлении трех источников: проектно-сметной документации, актов выполненных работ и фактически установленных объемов. Специалисты изучали конструктивные решения, выполняли подсчет объемов, замеры сечений и обмерные работы с применением измерительных инструментов.

По каждому блоку работ формировался расчет стоимости. В исходном отчете расчеты были привязаны к приложениям и таблицам по отдельным видам работ. В публичном кейсе точные суммы не приводятся, потому что денежные значения обезличиваются, а техническая суть заключается в методике проверки и составе подтвержденных работ.

Этап проверки	Что делалось	Результат для заключения
Документальная проверка	Изучались проектно-сметная документация, акты выполненных работ и исполнительная документация	Определялась исходная база для проверки объема и стоимости
Осмотр объекта	Проверялись фактически выполненные работы по 18-этажному жилому дому	Формировалось подтверждение фактического состава работ
Обмеры и подсчет	Выполнялись замеры, проверка сечений и подсчет объемов	Получались фактические объемы по видам работ
Расчет стоимости	Стоимость определялась по расчетной базе исходных материалов	Формировалась подтвержденная стоимость выполненных работ
Сопоставление с КС-2	Проверялось соответствие фактических работ актам выполненных работ	Выявлялись работы, отраженные или не отраженные в актах

Что показала проверка по нулевому циклу

По нулевому циклу проверялись подготовительные и конструктивные работы, связанные с основанием здания и подземной частью. В исходных материалах отдельно рассматривались вынос сетей водопровода, земляные работы по устройству котлована, устройство отрезных ограждающих рядов, усиление грунтов основания, монтаж подкрановых путей, устройство фундаментов, стен подвала и перекрытия над подвалом.

Такой состав работ важен для 18-этажного дома: стоимость строительства формируется не только надземной частью, но и большим объемом работ по основанию, подземной автостоянке, инженерной подготовке и конструкциям ниже отметки чистого пола первого этажа.

Что показала проверка по общестроительным работам

Общестроительный блок включал не только каркас. В исходных материалах проверялись работы по каркасу, стенам, перегородкам жилой и офисной части, кровле, оконным и балконным блокам, дверям, лестницам, балконам и другим строительным элементам.

Именно поэтому формулировки страницы скорректированы: монолитный каркас не является единственным содержанием CASE-015. Проверка каркаса относится к общестроительным работам 18-этажного жилого дома, но страница должна раскрывать весь объект проверки, а не подменять CASE-017 «Проверка объемов монолитного каркаса жилого комплекса».

Инженерные системы, оборудование и благоустройство

Отдельные разделы исходного отчета были посвящены сантехническим работам, оборудованию, электромонтажным работам, слаботочным системам, благоустройству и озеленению. Это подтверждает, что CASE-015 является комплексной проверкой объема и стоимости строительства 18-этажного жилого дома, а не узкой проверкой одного конструктивного раздела.

В проверку входили системы водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, монтаж лифтов, подводящего кабеля, электромонтажные работы, пожарная сигнализация, автоматическое пожаротушение, наружные сети связи, вертикальная планировка территории, дороги, тротуары, подпорная стена и озеленение.

Вывод по стоимости и актам КС-2

По результатам обследования была определена стоимость выполненных работ по объекту «18-этажный 96-квартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой». В публичном кейсе точная сумма не приводится; она заменена обобщенной формулировкой, чтобы не публиковать финансовые реквизиты исходного заключения.

Также в исходном заключении был выполнен расчет стоимости работ, которые были выполнены, но не вошли в акты выполненных работ КС-2 согласно реестру актов. Поэтому корректный публичный вывод для этой страницы — не «стоимость завышена», а «определена стоимость подтвержденных работ и отдельно рассчитана стоимость работ, не отраженных в актах КС-2».

Формулировка о завышении стоимости не используется в этом кейсе, потому что в исходном материале CASE-015 прямой вывод сформулирован иначе: через стоимость выполненных работ и стоимость работ, не вошедших в акты КС-2. Формулировка о завышении относится к другому исходному материалу по монолитному каркасу и не должна публиковаться под страницей про 18-этажный дом.

Почему этот кейс важен

Кейс показывает, что проверка объема и стоимости строительства крупного жилого дома должна охватывать весь состав фактически выполненных работ, а не только видимую надземную часть или один конструктивный раздел. Для 18-этажного дома значимы нулевой цикл, общестроительные работы, инженерные системы, оборудование, слаботочные сети и благоустройство.

Для застройщика, технического заказчика, подрядчика или участника строительного спора такая проверка помогает отделить фактически подтвержденные работы от документальных расхождений. Особенно важно отдельно фиксировать работы, которые выполнены на объекте, но не отражены в актах КС-2: это другой тип вывода, чем утверждение о завышении стоимости.

Связанные направления

Нормативная база

Для аналогичных проверок объема, стоимости и фактически выполненных строительных работ применяются:

Градостроительный кодекс Российской Федерации;
Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения»;
СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия»;
СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения»;
СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»;
проектно-сметная документация, исполнительная документация и акты выполненных работ по конкретному объекту.

Если по строительству многоквартирного дома возникли разногласия по объему, стоимости, актам КС-2 или работам, не отраженным в актах, проверку нужно выполнять по проектно-сметной документации, исполнительным материалам, фактическому состоянию и обмерам. Для уточнения состава проверки можно направить исходные данные на obsledovanie@rus-mail.ru или связаться по телефону +7 (952) 587-95-55.